Werbungskosten sind jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.
Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung
Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen z. B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand.
Vorwerbungskosten
Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).
Beispiel: Einen klassischen Fall der Vorwerbungskosten stellen Sanierungsaufwendungen dar. Sollten Sie ein bisher privat genutztes Gebäude zum Zwecke der Vermietung sanieren, sind diese Kosten bereits vor der Einnahmenerzielung abzugsfähig.
Vergebliche Werbungskosten
Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.
Nachwerbungskosten
Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.
Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.
Stand: 27. April 2017
